De Franse vastgoedmarkt bevindt zich in een fase van correctie die de kaarten herverdeelt tussen verschillende investeerdersprofielen. De prijsaanpassingen die de afgelopen twee jaar zijn begonnen, in combinatie met de geleidelijke daling van de rentevoeten van de ECB, creëren een technisch instapmoment dat we in een decennium niet hebben gezien. Investeren in vastgoed in 2024 vereist het beheersen van drie gelijktijdige parameters: de werkelijke kosten van de lening, de energiebeperkingen en het rendementverschil tussen gereguleerde en niet-gereguleerde gebieden.
DPE en afschrijving van energieverslindende woningen: de echte onderhandelingshefboom
Onroerend goed geclassificeerd als F of G volgens het energieprestatiecertificaat ondergaat een structurele afschrijving. Het geleidelijke verbod op verhuur (G vanaf januari 2025, F gepland voor 2028) dwingt verhuurders om snel te verkopen, vaak onder de lokale marktprijs.
Lees ook : Verberg uw aankopen op Amazon: tips en technieken om uw bestellingen geheim te houden
We zien dat deze regelgevende druk een toestroom van onroerend goed op de secundaire markt genereert, met verkopers die weinig geneigd zijn om zelf de renovatie te financieren. Voor een investeerder met een goed gedefinieerde renovatiebudget, de DPE-afschrijving financiert een aanzienlijk deel van de energieverbetering. De berekening gebeurt per geval: isolatie van de zolder, vervanging van het verwarmingssysteem, mechanische ventilatie. Elke post wijzigt de letter van de DPE en dus de toekomstige huurwaarde van het pand.
Voordat u zich positioneert voor dit type aankoop, is het mogelijk om de aanbiedingen op Alias Immo te bekijken om onroerend goed te identificeren waarvan de afschrijving het budget voor de renovatie dekt.
Aanrader : Tips en advies om uw geld dagelijks beter te beheren
De veelvoorkomende val: de kosten van de overgang van een DPE G naar een DPE D onderschatten. De offertes variëren sterk afhankelijk van de configuratie van het gebouw (oude copropriété, eengezinswoning, huurpand). Een voorafgaande energie-audit blijft de enige betrouwbare manier om de operatie te kwantificeren.
Netto huur rendement in niet-gereguleerde middelgrote steden
De netto-rendabiliteit neemt af in gereguleerde metropolen en blijft stabiel in middelgrote steden. De Banque de France en het OFCE hebben in hun analyses van 2024 benadrukt dat de combinatie van huurregulering en stijgende kosten voor het voldoen aan normen de aantrekkingskracht van grote agglomeraties voor particuliere investeerders vermindert, terwijl de bruto-rendabiliteit daar nog steeds op een correct niveau wordt weergegeven.
De barometer van Century 21 / Guy Hoquet bevestigt een geleidelijke verschuiving van investeerders naar agglomeraties waar noch de huurregulering, noch de plafonds van fiscale regelingen het rendement aantasten. Deze middelgrote steden hebben verschillende gemeenschappelijke kenmerken:
- Een diverse arbeidsmarkt (aanwezigheid van een universitair ziekenhuis, een universiteit of een tertiaire bedrijvencampus) die de huurvraag op lange termijn ondersteunt
- Een prijs per vierkante meter die laag genoeg is zodat de maandelijkse huur de maandlasten van de lening dekt zonder buitensporige spaarkosten
- Een stijgende huurdruk, gerelateerd aan de verschuiving van huishoudens die de metropolen verlaten die te duur zijn geworden om te kopen of te huren
We raden aan om systematisch de netto-rendabiliteit (na onroerende voorheffing, niet-terugvorderbare kosten, PNO-verzekering en voorziening voor huurvacatures) te vergelijken in plaats van de bruto-rendabiliteit die in de advertenties wordt weergegeven. Het verschil tussen beide overschrijdt vaak twee punten.
Hypotheek: kiezen tussen vaste rente en leencapaciteit
De daling van de rentevoeten die door de ECB is ingezet, heeft geleidelijk invloed op de tarieven van Franse banken. De financieringsvoorwaarden verbeteren kwartaal na kwartaal, maar het bereikte niveau blijft hoger dan dat van de periode 2015-2021.
De afweging gaat minder over het tijdstip (wachten op een verdere daling of nu kopen) dan over de structuur van de financiering. Een lening van 20 jaar met een vaste rente is de norm in Frankrijk, maar de looptijd van de lening heeft directe invloed op de maandelijkse cashflow van de verhuuropdracht.
Twee parameters om in de gaten te houden voordat u een leningsovereenkomst ondertekent
De usurietarief, eerst: elk kwartaal opnieuw berekend door de Banque de France, bepaalt het wettelijke plafond van de TAEG. Als uw kredietprofiel een waargenomen risico vertoont (variabele inkomsten, lage inbreng), kan de aangeboden rente dicht bij de usurietarief komen en de financiering blokkeren.
De uitgestelde aflossing, vervolgens. Voor een pand dat renovatiewerkzaamheden vereist, kan het onderhandelen over een gedeeltelijke uitstel van zes tot twaalf maanden ervoor zorgen dat alleen de rente tijdens de bouwfase wordt terugbetaald. De uitstel beschermt de cashflow tijdens de maanden zonder ontvangen huur.
SCPI of directe verhuurinvestering: twee verschillende vermogenslogica
SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) en directe verhuurinvesteringen beantwoorden niet aan dezelfde vermogensdoelen. Het vergelijken van hun bruto-rendementen zonder rekening te houden met liquiditeit, fiscaliteit en het niveau van betrokkenheid van de investeerder heeft geen zin.
De SCPI bundelt het huur risico maar elimineert elke hefboom voor waardecreatie door middel van werkzaamheden of prijsnegotiatie. De directe investeerder behoudt de controle over deze twee hefbomen, ten koste van een zwaardere operationele betrokkenheid (verhuurbeheer, onderhoud, eventuele geschillen).
- Passief profiel met beschikbare kapitaal: de SCPI biedt blootstelling aan de vastgoedmarkt zonder dagelijkse beheer, met een toegankelijke instapprijs
- Actief profiel met leencapaciteit: directe verhuurinvestering stelt in staat om gebruik te maken van de hefboomwerking van de lening en de meerwaarde die voortvloeit uit de renovatie te capteren
- Gemengd profiel: het combineren van een SCPI-portefeuille in een levensverzekering (verzachte fiscaliteit) en een direct gefinancierd onroerend goed blijft een coherente strategie om de inkomstenbronnen te diversifiëren
De keuze tussen deze twee voertuigen hangt minder af van het weergegeven rendement dan van de werkelijke beschikbaarheid van de investeerder en zijn houdhorizon. Een directe verhuurinvestering die minder dan acht jaar wordt aangehouden, genereert zelden de verwachte prestaties, eenmaal de notariskosten en de belasting op de meerwaarde in aanmerking genomen.
De markt van 2024 biedt een technisch opportuniteitsvenster, aangedreven door de prijscorrectie en de verbetering van de kredietvoorwaarden. De beperking van de DPE, ver van een belemmering, wordt een selectiefilter voor investeerders die in staat zijn om een renovatie te budgetteren. Investeren in vastgoed dit jaar vereist het berekenen in netto, niet in bruto, en het prioriteren van locaties waar de huurvraag zonder regelgevende steun standhoudt.