Der französische Immobilienmarkt durchläuft eine Korrekturphase, die die Karten unter den Investorenprofilen neu mischt. Die seit zwei Jahren eingeleiteten Preisadjustierungen, kombiniert mit dem schrittweisen Rückgang der Leitzinsen der EZB, schaffen einen technischen Einstiegspunkt, den wir seit einem Jahrzehnt nicht mehr beobachtet haben. In Immobilien zu investieren bedeutet 2024, drei Parameter gleichzeitig zu beherrschen: die tatsächlichen Kreditkosten, die energetischen Anforderungen und den Renditeunterschied zwischen regulierten und nicht regulierten Zonen.
DPE und Abwertung von energetisch ineffizienten Immobilien: der wahre Verhandlungsspielraum
Immobilien, die im Energieeffizienzdiagnose mit F oder G klassifiziert sind, erfahren eine strukturelle Abwertung. Das schrittweise Verbot der Vermietung (G ab Januar 2025, F für 2028 geplant) zwingt viele Vermieter, schnell zu verkaufen, oft unter dem lokalen Marktpreis.
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Wir beobachten, dass diese regulatorische Einschränkung einen Zustrom von Immobilien auf den Sekundärmarkt erzeugt, wobei Verkäufer oft nicht bereit sind, die Renovierung selbst zu finanzieren. Für einen Investor mit einem budgetierten Renovierungsrahmen finanziert die DPE-Abwertung einen signifikanten Teil der energetischen Renovierung. Die Berechnung erfolgt von Fall zu Fall: Dämmung des Dachbodens, Austausch des Heizsystems, mechanische Belüftung. Jeder Posten verändert das DPE-Zertifikat und somit den zukünftigen Mietwert der Immobilie.
Bevor Sie sich für diese Art von Erwerb entscheiden, können Sie die Angebote auf Alias Immo einsehen, um Immobilien zu identifizieren, deren Abwertung das Budget für die Normierung abdeckt.
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Die häufige Falle: die Kosten für den Übergang von einem DPE G zu einem DPE D zu unterschätzen. Die Kostenvoranschläge variieren stark je nach Baukonfiguration (alte Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus). Ein vorhergehendes Energieaudit bleibt das einzige zuverlässige Mittel zur Kostenschätzung.
Nettomietrendite in nicht regulierten Mittelstädten
Die Nettorendite sinkt in den regulierten Metropolen und bleibt in den Mittelstädten stabil. Die Banque de France und das OFCE haben in ihren Analysen für 2024 hervorgehoben, dass die Kombination aus Mietregulierung und steigenden Kosten für die Normierung die Attraktivität großer Agglomerationen für private Investoren verringert, während die Bruttorendite dort weiterhin auf einem angemessenen Niveau angezeigt wird.
Das Barometer von Century 21 / Guy Hoquet bestätigt eine schrittweise Verlagerung der Investoren in Agglomerationen, in denen weder die Mietregulierung noch die Deckelung der steuerlichen Anreize die Rendite schmälern. Diese Mittelstädte weisen mehrere gemeinsame Merkmale auf:
- Ein diversifizierter Arbeitsmarkt (Vorhandensein eines Universitätsklinikums, einer Universität oder eines Dienstleistungszentrums), der die Mietnachfrage langfristig unterstützt
- Ein Quadratmeterpreis, der ausreichend niedrig ist, damit die monatliche Miete die Kreditraten ohne übermäßige Ersparnisanstrengungen deckt
- Ein steigender Mietdruck, bedingt durch den Zuzug von Haushalten, die die mittlerweile zu teuren Metropolen verlassen
Wir empfehlen, systematisch die Nettorendite (nach Grundsteuer, nicht erstattungsfähigen Kosten, PNO-Versicherung und Rücklagen für Mietausfälle) zu vergleichen, anstatt die in den Anzeigen angegebene Bruttorendite. Der Unterschied zwischen beiden übersteigt oft zwei Punkte.
Immobilienkredit: abwägen zwischen Festzins und Kreditfähigkeit
Der Rückgang der Leitzinsen, den die EZB eingeleitet hat, wirkt sich schrittweise auf die Konditionen der französischen Banken aus. Die Finanzierungsbedingungen verbessern sich von Quartal zu Quartal, aber das erreichte Niveau bleibt höher als in der Periode von 2015 bis 2021.
Die Abwägung betrifft weniger das Timing (auf einen weiteren Rückgang warten oder jetzt kaufen) als die Struktur der Finanzierung. Ein 20-jähriger Festzinsdarlehen bleibt die Norm in Frankreich, aber die Darlehenslaufzeit beeinflusst direkt den monatlichen Cashflow der Mietoperation.
Zwei Parameter, die vor der Unterzeichnung eines Darlehensangebots zu beachten sind
Der Usura-Zins, zuerst: vierteljährlich von der Banque de France neu berechnet, bestimmt er die gesetzliche Obergrenze des effektiven Jahreszinses (TEAG). Wenn Ihr Kreditprofil ein wahrgenommenes Risiko aufweist (variable Einkünfte, geringe Eigenkapitalquote), kann der angebotene Zinssatz nahe der Usura-Grenze liegen und die Finanzierung blockieren.
Der Tilgungsaufschub, dann. Bei einer Immobilie, die Renovierungsarbeiten benötigt, ermöglicht die Verhandlung eines teilweisen Aufschubs von sechs bis zwölf Monaten, nur die Zinsen während der Bauphase zu zahlen. Der Aufschub schützt die Liquidität während der Monate ohne Mieteinnahmen.
SCPI oder direkte Mietinvestition: zwei unterschiedliche Vermögenslogiken
SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) und direkte Mietinvestitionen verfolgen nicht die gleichen Vermögensziele. Ihre Bruttorenditen zu vergleichen, ohne die Liquidität, die Besteuerung und das Maß an Engagement des Investors zu berücksichtigen, macht keinen Sinn.
Die SCPI bündelt das Mietrisiko, beseitigt jedoch jeden Hebel zur Wertschöpfung durch Renovierungsarbeiten oder Preisverhandlungen. Der direkte Investor behält die Kontrolle über diese beiden Hebel, auf Kosten eines höheren operativen Engagements (Mietverwaltung, Wartung, mögliche Rechtsstreitigkeiten).
- Passives Profil mit verfügbarem Kapital: Die SCPI bietet eine Exposition gegenüber dem Immobilienmarkt ohne tägliche Verwaltung, mit einem zugänglichen Einstiegspreis
- Aktives Profil mit Kreditfähigkeit: Die direkte Mietinvestition ermöglicht es, den Hebel des Kredits zu nutzen und die Wertsteigerung durch Renovierung zu erfassen
- Gemischtes Profil: Die Kombination eines SCPI-Anteils in einer Lebensversicherung (milder Besteuerung) und einer direkt finanzierten Immobilie bleibt eine kohärente Strategie zur Diversifizierung der Einkommensquellen
Die Wahl zwischen diesen beiden Vehikeln hängt weniger von der angezeigten Rendite ab als von der tatsächlichen Verfügbarkeit des Investors und seinem Haltedauerhorizont. Eine direkte Mietinvestition, die weniger als acht Jahre gehalten wird, erzielt selten die erwartete Leistung, wenn Notarkosten und die Besteuerung der Wertsteigerung berücksichtigt werden.
Der Markt 2024 bietet ein technisches Chancenfenster, das durch die Preiskorrektur und die Verbesserung der Kreditbedingungen getragen wird. Die DPE-Anforderung, weit davon entfernt, ein Hindernis zu sein, wird zu einem Auswahlfilter für Investoren, die in der Lage sind, eine Renovierung zu budgetieren. In Immobilien in diesem Jahr zu investieren bedeutet, netto und nicht brutto zu rechnen und Standorte zu bevorzugen, an denen die Mietnachfrage ohne regulatorische Stütze besteht.